Перейти к форме оценки имущества онлайн
Главная / Новости

КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ И ДРУГУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ В США

29.05.2015
Недвижимость в Америке всегда была и остается популярным капиталовложением среди украинских граждан. Все больше людей вне зависимости от финансового положения интересуются покупкой квартиры или дома в Штатах. В данной статье мы расскажем о том, как купить недвижимость в США, на что обратить внимание и как не сделать ошибок.

Кто может купить недвижимость в США
Чтобы приобрести недвижимость в Соединенных Штатах, необязательно быть гражданином страны. Граждане Украины (как и граждане бывших советских республик) могут купить жилье в США. Для этого необходимо располагать суммой, релевантную выбранному жилью, или для оформления кредита положительную кредитную историю.
Как выбрать недвижимость в Америке
Выбор недвижимости зависит от нескольких факторов:
·                 Для чего?
o        ПМЖ. Вы собираетесь переехать в США и хотите приобрести жилье для себя и своей семьи.
o        Дача. Вы и ваша семья любите отдыхать в США и используете свое жилье как летнюю резиденцию.
o        Жилье для ваших детей, которые учатся в колледже или университете.
o        Бизнес-резиденция. Вы регулярно приезжаете в США по работе и устали от отелей.
o        Инвестиции.
·                 Где?
В США 50 штатов, в каждом из которых не похож на другой. Разные условия климата, экономическая и социальная ситуации, цены на жилье. Выбор зависит от ваших возможностей и предпочтений. Для поиска недвижимости используйте порталы Zillow, Trulia или Redfin.
·                 Как найти риелтора?
В США невозможно совершить сделку на рынке недвижимости без риелтора. Он будет сопровождать вас на всех этапах сделки. Уделите вопросу поиска специалиста как можно больше времени. При выборе риелтора проверяйте наличие лицензии, проверьте, член ли он Национальной ассоциации риелторов США. Хорошо, если у специалиста будет еще и сертификат по работе с иностранными клиентами (Certified International Property Spetialist (CIPS)). Если ваш английский оставляет желать лучшего или просто вы не хотите на нем общаться, можно в интернете найти русскоговорящих риелторов. В Штатах сложилась определенная традиция: покупатель обычно не платит риелтору комиссионные, это делает продавец. Но могут быть исключения в зависимости от штата или агентства недвижимости. Учтите, риелтор в равной степени учитывает интересы и покупателя, и продавца.
Мифы о покупке недвижимости в Америке
·                 Недвижимость в США дорогая, я не могу себе это позволить.
Это самый распространенный миф. Конечно роскошные пентхаусы и виллы стоят немало. Нью-Йорк — самый дорогой город по части жилья. В Майами часто можно услышать русскую речь: из-за сравнительно низких цен недвижимость в столице Флориды популярна среди украинцев и россиян. Вообще, говорить о средних ценах на недвижимость в США невозможно. На самом деле, чтобы купить квартиру или дом в США, не нужно быть миллионером. Во многих штатах (Коннектикут, Висконсин, Миссури, Юта и т. д.) можно найти квартиры и за 100 000 дол. США и дома за 140 000 дол. США. А если брать кредит, то и вовсе будет легко. Лучший способ ознакомиться с ценами, посмотреть объявления на порталах недвижимости.
Средняя цена на недвижимости в крупных городах США, дол. США:
Расположение Лас-Вегас Майами Сиэтл Лос-Анджелес Вашингтон Нью-Йорк Сан-Франциско
Центр города, 1 кв. метр 1 661,39 3 632,82 3 700,09 5 276,67 5 740,75 9 791,68 9 149,32
Окраина города, 1 кв. метр 857,47 1 795,49 2 421,88 2 442,36 4 406,03 5 118,21 6 817,14
·                 Если я куплю недвижимость, то смогу получить Green Card.
Наличие недвижимости не дает Вам права требовать у государства вид на жительство. Однако есть случаи, когда покупка недвижимости способствует получению Green Card. Об этом ниже.
·                 Чтобы купить недвижимость, надо поехать в Америку.
Необязательно, можно приобрести недвижимость и удаленно, через посольство США, следя за процессом по интернету. Самое главное в этом случае — выбрать хорошего риелтора, которому вы можете доверять. При таком варианте, покупатель переводит деньги на трастовый счет риелтора (или адвоката, если сделка совершается при его участии). По окончании сумма перейдет к продавцу. Многие специалисты советуют прибегать к удаленной покупке только в случае крайней необходимости. Даже самый опытный риелтор не сможет уберечь вас от всех возможных рисков.
·                 Нужно обязательно оформлять страховку на новый дом/квартиру.
Обязательная страховка оформляется только если вы взяли ипотеку на недвижимость. В остальных случаях все зависит от вас, хотя страховка желательна.
Процедура покупки жилья в США
Шаг 1
В среднем на поиск и покупку жилья в Соединенных Штатах уходит от одного до двух месяцев. Для начала риелтор высылает вам форму заявки покупателя. В ней вы должны отметить, какая недвижимость вам нужна. Чем конкретнее опишите, тем лучше. Одновременно с этим можно начать делать визу по приглашению риелтора (или агентства недвижимости). Каждый день вам на почту будут приходить варианты домов и квартир в выбранном городе и в соответствии с вашими пожеланиями. Рассылка обычно происходит автоматически. Наконец вы выбираете дома или квартиры, заинтересовавшие больше всего (5 вариантов). И готовитесь к поездке.
Шаг 2
В аэропорту покупателя обычно встречает риелтор или другой представитель агентства недвижимости (как договоритесь). Дальше вам предстоит просмотреть все выбранные объекты лично. Обычно на это выделяется неделя. После того, как вы выберете объект, риелтор готовит предложение о цене. Отметим, что на рынке недвижимости в США приемлем торг. Документ, подготовленный риелтором, сначала подписываете вы, дальше его дают на рассмотрение продавцу.
Шаг 3
Если владельца объекта устраивает цена, начинается этап заключения контракта Real Estate Purchase contract (аналог договора купли-продажи в Украине). Существует более 8 форм договоров. Покупатель выбирает понравившийся. Вообще, подобные контракты довольно гибкие — его можно дорабатывать и вносить пожелания покупателя. Муж и жена в договоре могут иметь равные или неравные доли, один из супругов может вообще не упоминаться. На этой стадии титульная компания контролирует все юридические моменты: проверяет и заверяет документы. В этот момент покупатель должен внести задаток — обычно это 5% от стоимости недвижимости.
Шаг 4
После заключения договора вносится остальная сумма. Если вы не берет ипотеку, то необязательно открывать счет в американском банке. Операцию можно провести с украинского счета. Как только титульная компания получает сведения о полной оплате (или документов из банка по предоставлению кредита), покупатель получает право на собственность. Часто право на собственность надо зарегистрировать в окружном суде. Этим также занимается титульная компания: документ передается работнику суда, а после регистрации отправляется к собственнику.
На что обратить внимание при покупке недвижимости
Кредит на недвижимость
Ипотека иностранцам выдается только в случае покупки квартиры, дома или земельные участки. Под коммерческую недвижимость кредит не выдается.
Ипотеку в США получить довольно легко. Покупатель должен оплатить первоначальный взнос в размере с 30% до 50% от общей суммы объекта. Также на банковском счету в покупателя должна быть сумма равная 12 ежемесячным платежам (минимум). Ставка по кредиту в зависимости от банка составляет 5–8%.
При покупке квартиры или дома, нужно подать в банк следующие документы:
·                 Паспорт
·                 Справка о доходах. Она бывает двух типов: для наемного работника и для владельца бизнеса (если он одновременно не работник).
·                 Письмо вашего постоянного банка с подтверждением оборотов
·                 Рекомендательные письма от компаний и банков, где вы брали ранее кредиты. Писем должно быть не меньше трех.
Все перечисленные бумаги должны быть на английском языке. Банк рассматривает документы в течение 15–30 дней.
Налог на недвижимость в США
Годовой налог на недвижимость в Соединенных штатах колеблется с 0,5% до 1,75% от общей стоимости. Учтите, что налоги меняются каждый год, в каждом штате или городе они разные. Вам нужно будет сделать карту налогоплательщика (Taxpayer Identification Numbers (TIN)).
Обслуживание недвижимости
Перед покупкой недвижимости не забудьте ознакомиться с информацией по коммунальным платам и сведениями о содержании жилья. Home Owners Association — аналог украинского ОСМД. Месячная оплата может быть разной: и $100, и $1000. Бывает, что покупатель, увлеченный низкой ценой объекта, покупает его, а потом оказывается, что годовое обслуживание жилья обходится неоправданно дорого. Уточните эту информацию у своего риелтора.
Страхование недвижимости в Америке
США — самая развитая страна в мире по части страхования. В каждом штате у страховых компаний свои принципы и особенности работы. Характерное же для всех штатов то, что с вами будет работать брокер — посредник между вами и страховой компанией. Он расскажет вам о страховых компаниях и поможет выбрать оптимальный пакет страховых услуг. Комиссионные брокеру платит страховая компания. Юридической ответственности перед вами он несет. При этом работа брокеров в США строго регламентирована, за их работой следят государственные органы.
Основные виды страхования:
·                 Title insurance — Титульное страхование. Самый популярный тип страхования в США. Он возмещает потерю права собственности на недвижимость в случае, если окажется, что у объекта был другой владелец.
·                 Страхование сооружений и их конструкций. Если вы живете в квартире, страхуется все здание. При этом сумма страхования делится между всеми жильцами или собственниками дома и включается в коммунальные платы.
·                 Страховка от несчастных случаев. Рассчитывается в размере от 1% до 5% в год от стоимости объекта. В этих страховых пакетах могут быть обозначены возмещения денег в случае пожара, кражи, природных катаклизмов и т. д.
Другие расходы
Оплата титульной компании — фирме, которая проверяет объект недвижимости на юридическую чистоту. Это обязательное условие при ипотеке. За проверку и выдачу сертификатов придется выложить от $350 до $900. На заполнение документов при заключении сделки также придется заплатить около $350.
Нюансы для инвесторов
Благодаря инвестиционной программе ЕВ-5 при покупке недвижимости можно в дальнейшем получить Green Card.
Чтобы участвовать в программе, нужно:
·                 Быть партнером с ограниченной ответственностью в ООО и иметь ежемесячный доход.
·                 Инвестировать в коммерческую/промышленную недвижимость сельских или малоразвитых районов.
·                 Инвестировать в объекты гостиничной отрасли и проекты с высокой вероятностью прибыли.
·                 Первичное вложение в бизнес должно быть не меньше $1 млн. В некоторых случаях может быть более $500 тыс.
·                 Нужно стать Аккредитованным инвестором. Это значит, что общий капитал инвестора (и его супруги/супруга) не может быть меньше $1 млн.
·                 Создать не меньше 10 рабочих мест.
При соблюдении этих правил инвестор становится резидентом США и уже через 2 года может получить постоянный вид на жительство, а через 5 лет — гражданство. При этом необязательно постоянно проживать в городе, куда инвестор вложил средства.
Специалисты в сфере недвижимости и девелоперы сходятся на мнении, что недвижимость в США купить легче чем в Украине или России. Во-первых, реже (практически никогда) попадаются недобросовестные риелторы. Риелторам просто невыгодно применять темные технологии: их деятельность строго контролируется госорганами и Национальной Ассоциацией риелторов. В отличие от Украины, в США лицензию отбирают без права восстановления. Во-вторых, получить ипотеку проще и ставки по кредитам меньше украинских.
Все эти факторы способствую инвестиционной привлекательности недвижимости в США. Удачной покупки.
 
При подготовке использованы данные сайта http://usa-info.com.ua/, https://regionalrealty.ru, https://tranio.com/
Статья ОЦЕНКА24


Читать другие новости...

Контакты
ООО Оценка24
Тел: 0 800 502-977
(050) 3000-173
Почта: ocenka24@hotmail.com
Социально ответственная компания (10% перечисляем на благотворительность)
Все представительства в Украине
Сертификаты
  • Сертификат субъекта оценочной деятельности
    Сертификат субъекта оценочной деятельности
  • Сертификат подтверждающий квалификацию оценщика
    Сертификат подтверждающий квалификацию оценщика
  • Удостоверение о повышении квалификации оценщика
    Удостоверение о повышении квалификации оценщика
  • Удостоверение о повышении квалификации оценщика
    Удостоверение о повышении квалификации оценщика
  • Квал. свидетельство на оценку движимого имущества
    Квал. свидетельство на оценку движимого имущества
  • Квал. свидетельство на оценку земельных участков
    Квал. свидетельство на оценку земельных участков
О нас
Предлагаем широкий перечень услуг: независимая оценка стоимости движимого и недвижимого имущества, консалтинг и сюрвейринг. Специалисты нашей компании уже более 15 лет профессионально работают на данном рынке. Компания динамично развивается, имеет репутацию компетентного, надежного и независимого партнера.

Услуги по оценке предоставляются на основании действительного Сертификата субъекта оценочной деятельности № 771/16 и Сертификата оценщика № 2216 от 27.01.2001 г., выданные Фондом государственного имущества Украины. Сотрудники являются членами Всеукраинской общественной организации «Ассоциация Специалистов Оценки».
Партнеры и клиенты
  • Toyota
  • Dyckerhoff Украина
  • Kärcher в Украине
  • StarLightMedia
  • HiPP Украина
  • Компанія REHAU
  • ПАТ "Національна суспільна телерадіокомпанія України"
  • Smart Maritime Group
  • Glencore International
  • MOBILLUCK
  •  Хлебокомбинат Кулиничи
  • Lexus
  • NISSAN - Техник Центр дилер
  • Suzuki
  • Техник Центр
  • Пересечанский МЭЗ
  • ХЮЗ - Харьковский ювелирный завод
  • Трайгон Фарминг Харьков
  • Арт-отель Ирис
  • ООО «Мистраль Авто»
  • ООО «Аякс-Авто»
  • ДанКо Декор
  • Державна прикордонна служба Україны
  • Комапния Konark
  • ООО «Инсолар»
  • Адвокатское Обьединение «КВЕСТ»
  • Парфюмерно косметическая компания "ЭФФЕКТ"
  • Концерн радиовещания, радиосвязи и телевидения
  • ООО ХВТФ «Моторимпекс»
  • ГП «Исследовательское хозяйство «Борки»
  • ООО "СИЭС ИНТЕГРА"
  • СК «Альфа Страхование»
  • СТРАХОВАЯ КОМПАНИЯ "АСКА"
  • Аварийно - спасательный отряд специального назначения Главного управления Государственной службы Украины по чрезвычайным ситуациям в Харьковской области
  • Корпорация «SunGroup»
  • ЧАО «ХЭМЗ-IРЕС»
  • Промэлектро-Харьков
  • Агентство недвижимости «Квадратный метр»
  • Гаврилюк Наталья Владимировна
    Гаврилюк Наталья Владимировна
  • Дряпко Ольга Александровна
    Дряпко Ольга Александровна
  • Калинчук Ирина Владимировна
    Калинчук Ирина Владимировна
  • Скиба Татьяна Владимировна
    Скиба Татьяна Владимировна
  • Железняк Лариса Вячеславовна
    Железняк Лариса Вячеславовна
  • Голик Светлана Витальевна
    Голик Светлана Витальевна