Оценка дома для продажи и нотариуса

Особенности оценки частного дома для продажи

Продажа частного дома существенно отличается от продажи квартиры: жилой дом неразрывно связан с земельным участком, на котором он расположен. Согласно статье 120 Земельного кодекса Украины и статье 377 Гражданского кодекса Украины, переход права собственности на здание влечет за собой переход права на земельный участок.

Поэтому для нотариального удостоверения договора купли-продажи нотариусу требуется оценка как самого здания (с учетом всех хозяйственных построек), так и земельного участка с присвоенным кадастровым номером. Оба отчета обязательно регистрируются в Единой базе данных отчетов об оценке Фонда госимущества (ФГИУ).

• жилой дом (основное строение: коттедж, дача, усадьба)
• земельный участок под домом и придомовая территория
• хозяйственные постройки: гараж, сарай, летняя кухня, баня, погреб
• инженерные сооружения: забор, ворота, мощение, скважина, септик
• коммуникации: подключение газа, выделенная электрическая мощность (кВт)

Оценка недостроенного дома (незавершенное строительство)

Если дом еще не введен в эксплуатацию, оценщик рассчитывает степень строительной готовности объекта по специальным сборникам УПВС и сравнительным подходом. Для нотариуса оформляется официальный отчет об оценке объекта незавершенного строительства.

Хозяйственные постройки и самовольные пристройки

Все вспомогательные сооружения, указанные в техническом паспорте, оцениваются в составе домовладения. Если имеются неузаконенные пристройки, наш оценщик заблаговременно предупредит о рисках при нотариальном оформлении и подскажет правильный порядок действий.

Налоги при продаже дома в 2026 году

Согласно статье 172 Налогового кодекса Украины (НКУ), сумма налогов при продаже недвижимости зависит от срока владения имуществом и количества сделок в течение календарного года.

Нотариус проверяет, чтобы цена в договоре была не ниже оценочной стоимости, зарегистрированной в Единой базе отчетов об оценке. Своевременная и объективная оценка защищает продавца от переплат и претензий налоговой службы.

• первая продажа жилого дома за год (во владении более 3 лет или по наследству): НДФЛ — 0 %, военный сбор — 0 %
• первая продажа, если дом во владении менее 3 лет: НДФЛ — 5 %, военный сбор — 5 %
• вторая и каждая последующая продажа жилья в течение года: НДФЛ — 18 %, военный сбор — 5 %
• государственная пошлина и сбор в Пенсионный фонд уплачиваются по стандартным ставкам нотариата

Что влияет на стоимость оценки и сроки выполнения

Базовая стоимость оценки жилого дома составляет от 1 600 ₴, стандартный срок составления отчета — 1–2 дня. Возможно срочное изготовление за 3–4 часа по предварительному согласованию.

Мы проводим оценку дистанционно по фотографиям и документам по всей территории Украины, а также с выездом оценщика на объект в Киеве, Киевской области и Харькове.

• общая площадь дома и этажность
• материал стен: кирпич, газоблок, керамоблок, брус, дерево
• наличие коммуникаций: автономное отопление, газ, скважина, канализация
• расположение: удаленность от города, транспортная доступность, инфраструктура
• комплексность заказа: дом + земля оформляются со скидкой

Какие документы подготовить

• Правоустанавливающий документ на дом (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве собственности, наследство)
• Технический паспорт на жилой или садовый/дачный дом
• Документ на земельный участок (выписка из ГЗК, госакт) с кадастровым номером
• Паспорт и ИНН владельца
• Фотографии дома: фасад с четырех сторон, внутренние комнаты, санузел, котельная, хозяйственные постройки

Достаточно копий или фотографий — прикрепите их к заявке. Если какого-то документа нет, оценщик подскажет, чем его заменить.

Как проходит оценка

1. Заявка. Заполняете форму или звоните. Оценщик перезванивает в течение 15 минут и называет точную цену и срок.
2. Осмотр и документы. Выезд оценщика на объект или дистанционно по фото и документам. Копии принимаем онлайн.
3. Отчет. Готовый отчет с внесением в Единую базу (в случаях, предусмотренных законодательством). Забираете в офисе, курьером или почтой.

Вопросы об оценке

Можно ли оценить дом без земельного участка?

Если земельный участок приватизирован и имеет кадастровый номер, нотариус для продажи обязательно потребует два отчета: на дом и на землю. Если земля находится в пользовании громады (не приватизирована), оценивается только сам жилой дом, но в договоре указывается кадастровый номер участка.

Сколько действует отчет об оценке дома для нотариуса?

Отчет об оценке действует 6 месяцев с даты его регистрации в Единой базе отчетов об оценке Фонда государственного имущества Украины (ФГИУ).

Требуется ли выезд оценщика на объект?

В большинстве типовых случаев для продажи достаточно качественных фотографий дома снаружи и изнутри и сканов документов. Оценщик выезжает на место при судебных спорах, сложной ипотеке или по индивидуальному желанию заказчика.

Как получить отчет, если я нахожусь в другом городе или за границей?

Отчет формируется в электронном виде с наложением квалифицированной электронной подписи (КЭП) оценщика и передается в Единую базу ФГИУ. Нотариус в любом городе Украины видит его по регистрационному номеру. Бумажный экземпляр с мокрой печатью при необходимости отправляем Новой Почтой.