Оцінка будинку для продажу та нотаріуса

Особливості оцінки приватного будинку для продажу

Продаж приватного будинку суттєво відрізняється від продажу квартири: житловий будинок нерозривно пов'язаний із земельною ділянкою, на якій він розташований. Згідно зі статтею 120 Земельного кодексу України та статтею 377 Цивільного кодексу України, перехід права власності на будівлю тягне за собою перехід права на земельну ділянку.

Тому для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нотаріусу потрібна оцінка як самої будівлі (з урахуванням усіх господарських споруд), так і земельної ділянки з присвоєним кадастровим номером. Обидва звіти обов'язково реєструються в Єдиній базі даних звітів про оцінку Фонду держмайна (ФДМУ).

• житловий будинок (основна будівля: котедж, дача, садиба)
• земельна ділянка під будинком та прибудинкова територія
• господарські будівлі: гараж, сарай, літня кухня, баня, погріб
• інженерні споруди: огорожа, ворота, замощення, свердловина, септик
• комунікації: підключення газу, виділена електрична потужність (кВт)

Оцінка недобудованого будинку (незавершене будівництво)

Якщо будинок ще не введений в експлуатацію, оцінювач розраховує ступінь будівельної готовності обʼєкта за спеціальними збірниками УПВС та порівняльним підходом. Для нотаріуса оформлюється офіційний звіт про оцінку об'єкта незавершеного будівництва.

Господарські споруди та самочинні прибудови

Усі допоміжні споруди, зазначені в технічному паспорті, оцінюються у складі домовладіння. Якщо є неузаконені прибудови, наш оцінювач завчасно попередить про ризики під час нотаріального оформлення та підкаже, як правильно вчинити.

Податки при продажу будинку у 2026 році

Відповідно до статті 172 Податкового кодексу України (ПКУ), сума податків при продажу нерухомості залежить від терміну володіння майном та кількості продажів протягом календарного року.

Нотаріус перевіряє, щоб ціна в договорі була не нижчою за оціночну вартість, зареєстровану в Єдиній базі звітів про оцінку. Своєчасна та об'єктивна оцінка захищає продавця від переплат і претензій податкової.

• перший продаж житлового будинку за рік (у власності понад 3 роки або спадщина): ПДФО — 0 %, військовий збір — 0 %
• перший продаж, якщо будинок у власності менше 3 років: ПДФО — 5 %, військовий збір — 5 %
• другий та кожен наступний продаж житла протягом року: ПДФО — 18 %, військовий збір — 5 %
• державне мито та збір до Пенсійного фонду сплачуються за стандартними ставками нотаріату

Що впливає на вартість оцінки та терміни виконання

Базова вартість оцінки житлового будинку становить від 1 600 ₴, стандартний термін складання звіту — 1–2 дні. Можливе термінове виготовлення за 3–4 години за попереднім погодженням.

Ми проводимо оцінку дистанційно за фотографіями та документами по всій території України, а також із виїздом оцінювача на об'єкт у Києві, Київській області та Харкові.

• загальна площа будинку та кількість поверхів
• матеріал стін: цегла, газоблок, керамоблок, брус, дерево
• наявність комунікацій: автономне опалення, газ, свердловина, каналізація
• розташування: віддаленість від міста, транспортна доступність, інфраструктура
• комплексність замовлення: будинок + земля оформлюються зі знижкою

Які документи підготувати

• Правовстановлюючий документ на будинок (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право власності, спадщина)
• Технічний паспорт на житловий або садовий/дачний будинок
• Документ на земельну ділянку (витяг з ДЗК, державний акт) із кадастровим номером
• Паспорт та РНОКПП (ідентифікаційний код) власника
• Фотографії будинку: фасад із чотирьох сторін, внутрішні кімнати, санвузол, котельня, господарські споруди

Достатньо копій або фотографій — прикріпіть їх до заявки. Якщо якогось документа немає, оцінювач підкаже, чим його замінити.

Як проходить оцінка

1. Заявка. Заповнюєте форму або дзвоните. Оцінювач передзвонює протягом 15 хвилин і називає точну ціну та строк.
2. Огляд і документи. Виїзд оцінювача на обʼєкт або дистанційно за фото та документами. Копії приймаємо онлайн.
3. Звіт. Готовий звіт із внесенням до Єдиної бази (у випадках, передбачених законодавством). Забираєте в офісі, курʼєром або поштою.

Питання про оцінку

Чи можна оцінити будинок без земельної ділянки?

Якщо земельна ділянка приватизована і має кадастровий номер, нотаріус для продажу обов'язково вимагатиме два звіти: на будинок і на землю. Якщо ж земля перебуває в користуванні громади (не приватизована), оцінюється лише сам житловий будинок, але в договорі зазначається кадастровий номер ділянки.

Скільки діє звіт про оцінку будинку для нотаріуса?

Звіт про оцінку діє 6 місяців від дати його реєстрації в Єдиній базі звітів про оцінку Фонду державного майна України (ФДМУ).

Чи потрібен виїзд оцінювача на місце?

У більшості типових випадків для продажу достатньо якісних фотографій будинку зовні й зсередини та сканів документів. Оцінювач виїжджає на місце у випадках судових спорів, складної іпотеки або за індивідуальним бажанням замовника.

Як отримати звіт, якщо я перебуваю в іншому місті або за кордоном?

Звіт формується в електронному вигляді з накладенням кваліфікованого електронного підпису (КЕП) оцінювача і передається до Єдиної бази ФДМУ. Нотаріус у будь-якому місті України бачить його за номером реєстрації. Паперовий примірник із мокрою печаткою за потреби надсилаємо Новою Поштою.