Оцінка комерційної нерухомості та нежитлових приміщень

Які обʼєкти комерційної нерухомості ми оцінюємо

Оцінюємо будь-які нежитлові обʼєкти — від приміщення на першому поверсі будинку до окреморозташованого виробничого комплексу з підʼїзними шляхами та інженерією. Вартість послуги при цьому відділена від вартості обʼєкта і не є відсотком від неї.

Для комерції рідко достатньо одного «порівняння з аналогами»: ми застосовуємо всі три підходи — порівняльний, витратний і дохідний — і в звіті показуємо, чому вага кожного саме така.

• офісні приміщення та бізнес-центри
• торговельні площі, магазини, ресторани, шоуруми
• склади, логістичні термінали, виробничі цехи
• ТРЦ, аптеки, медичні та освітні приміщення
• окремо розташовані будівлі та споруди, паркувальні комплекси
• вбудовано-прибудовані приміщення в житлових будинках
• передавальні пристрої, магістральні мережі, лінійні обʼєкти
• комплекс із кількох будівель на одній ділянці

Від чого залежить вартість оцінки комерції

Базова вартість — від 2 500 ₴ за один обʼєкт, стандартний строк — 2–3 дні. Для великих і комплексних обʼєктів ціна зростає, бо збільшується обсяг обстеження, аналізу ринку та обґрунтування коригувань.

На вартість впливають: площа, цільове призначення й технічний стан, наявність орендарів і діючих договорів, розташування та трафік, потреби у виїзді в інший регіон.

• площа: до 100 м², 101–300 м², понад 1000 м² — окремий розрахунок
• кількість будівель і споруд в одному обʼєкті
• наявність орендного бізнесу та платіжної історії обʼєкта
• документи: витяг з Держреєстру, технічна документація, договори
• терміновість та потреба в англійській версії висновку

Дохідний підхід: що рахує банк, покупець і орендар

Для комерційного обʼєкта вирішальна не «ціна за метр», а здатність генерувати дохід. Оцінювач будує розрахунок потенційної орендної плати з урахуванням вакантності, операційних витрат та ставки капіталізації, а для банку окремо визначає ліквідну вартість — ціну в умовах примусового продажу.

Такий підхід використовується і в суперечках про розмір орендної плати, і при визначенні викупу, і для підсилення балансу підприємства.

Оцінка для оренди та перегляду ставки

Готуємо розрахунок ринкової орендної плати за метром і за обʼєктом цілому, з розділенням базової та додаткової плати (експлуатаційні витрати, комунальні, паркінг). Такий звіт використовують власники й орендарі для переговорів, арбітражу та податкових перевірок трансфертного ціноутворення.

Оцінка під заставу для банку

Кредитний комітет вимагає звіт, що відповідає вимогам банку-кредитора: ринкова та ліквідна вартість, аналіз ринку оренди, стан охорони й юридичні обтяження, фотофіксація, розрахунок дисконту при примусовій реалізації. Працюємо з банками, що акредитовують оцінювачів, і враховуємо їхні внутрішні форми звітів.

Які документи підготувати

• Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно
• Технічний паспорт на приміщення або будівлю
• Витяг з Державного земельного кадастру, якщо оцінюється і ділянка
• Чинні договори оренди з графіками платежів та акти розрахунків
• Балансова довідка про залишкову вартість для юрособи
• План поверху/поверхів з експлікацією приміщень

Достатньо копій або фотографій — прикріпіть їх до заявки. Якщо якогось документа немає, оцінювач підкаже, чим його замінити.

Як проходить оцінка

1. Заявка. Заповнюєте форму або дзвоните. Оцінювач передзвонює протягом 15 хвилин і називає точну ціну та строк.
2. Огляд і документи. Виїзд оцінювача на обʼєкт або дистанційно за фото та документами. Копії приймаємо онлайн.
3. Звіт. Готовий звіт із внесенням до Єдиної бази (у випадках, передбачених законодавством). Забираєте в офісі, курʼєром або поштою.

Питання про оцінку

Скільки коштує оцінка нежитлового приміщення?

Від 2 500 ₴ за один обʼєкт, стандартний строк — 2–3 дні. Окрема будівля зі складською зоною, ТРЦ чи комплекс із кількох споруд рахуються індивідуально: надішліть технічний паспорт і перелік будівель, і ми прорахуємо вартість за одне звернення, консультація безкоштовна.

Чи потрібна оцінка для договору оренди?

Якщо сторонам потрібне незалежне підтвердження ринкової ставки — так: звіт використовують для переговорів, перегляду плати у спорі, для відображення в обліку та для податкових перевірок. Для нотаріального посвідчення довгострокового договору оренди теж знадобиться документ про вартість.

Які вимоги банку до звіта про оцінку?

Окрім відповідності Національним стандартам, банк вимагає окремо визначення ліквідної вартості, ретельний аналіз ринку оренди, фотофіксацію, перевірку обтяжень іноді — заповнення власного шаблона банку. Ми заздалегідь уточнюємо вимоги конкретного кредитора, щоб звіт не повернули на доопрацювання.

Чи оцінюєте обʼєкт, якщо частина площі здана в суборенду?

Так, і це звична ситуація. У розрахунку розділяємо дохід від власних і переданих у суборенду площ, враховуємо умови договорів, строк їхньої дії та ризик вакантності, тому оцінка відображає реальний грошовий потік, а не бажаний.