Оценка коммерческой недвижимости и нежилых помещений в Киеве

Какие объекты коммерческой недвижимости мы оцениваем

Оцениваем любые нежилые объекты — от помещения на первом этаже дома до отдельно стоящего производственного комплекса с подъездными путями и инженерией. Стоимость услуги при этом отделена от стоимости объекта и не является процентом от неё.

Для коммерции редко достаточно одного «сравнения с аналогами»: мы применяем все три подхода — сравнительный, затратный и доходный — и в отчёте показываем, почему вес каждого именно такой.

• офисные помещения и бизнес-центры
• торговые площади, магазины, рестораны, шоурумы
• склады, логистические терминалы, производственные цеха
• ТЦ, аптеки, медицинские и образовательные помещения
• отдельно стоящие здания и сооружения, парковочные комплексы
• встроенно-пристроенные помещения в жилых домах
• передающие устройства, магистральные сети, линейные объекты
• комплекс из нескольких зданий на одном участке

От чего зависит стоимость оценки коммерции

Базовая стоимость — от 2 500 ₴ за один объект, стандартный срок — 2–3 дня. Для крупных и комплексных объектов цена растёт, потому что увеличивается объём обследования, анализа рынка и обоснования корректировок.

На стоимость влияют: площадь, целевое назначение и техническое состояние, наличие арендаторов и действующих договоров, расположение и трафик, потребность в выезде в другой регион.

• площадь: до 100 м², 101–300 м², свыше 1000 м² — отдельный расчёт
• количество зданий и сооружений в одном объекте
• наличие арендного бизнеса и платёжной истории объекта
• документы: выписка из Госреестра, техническая документация, договоры
• срочность и необходимость англоязычной версии вывода

Доходный подход: что считает банк, покупатель и арендатор

Для коммерческого объекта решающей является не «цена за метр», а способность генерировать доход. Оценщик строит расчёт потенциальной арендной платы с учётом вакантности, операционных расходов и ставки капитализации, а для банка отдельно определяет ликвидную стоимость — цену в условиях принудительной продажи.

Такой подход используется и в спорах о размере арендной платы, и при определении выкупа, и для усиления баланса предприятия.

Оценка для аренды и пересмотра ставки

Готовим расчёт рыночной арендной платы за метр и по объекту в целом, с разделением базовой и дополнительной платы (эксплуатационные расходы, коммунальные, паркинг). Такой отчёт используют собственники и арендаторы для переговоров, арбитража и налоговых проверок трансфертного ценообразования.

Оценка под залог для банка

Кредитный комитет требует отчёт, соответствующий требованиям банка-кредитора: рыночная и ликвидная стоимость, анализ рынка аренды, состояние объекта и юридические обременения, фотофиксация, расчёт дисконта при принудительной реализации. Работаем с банками, которые аккредитуют оценщиков, и учитываем их внутренние формы отчётов.

Какие документы подготовить

• Выписка из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество
• Технический паспорт на помещение или здание
• Выписка из Государственного земельного кадастра, если оценивается и участок
• Действующие договоры аренды с графиками платежей и акты расчётов
• Балансовая справка об остаточной стоимости для юрлица
• Поэтажный план с экспликацией помещений

Достаточно копий или фотографий — прикрепите их к заявке. Если какого-то документа нет, оценщик подскажет, чем его заменить.

Как проходит оценка

1. Заявка. Заполняете форму или звоните. Оценщик перезванивает в течение 15 минут и называет точную цену и срок.
2. Осмотр и документы. Выезд оценщика на объект или дистанционно по фото и документам. Копии принимаем онлайн.
3. Отчет. Готовый отчет с внесением в Единую базу (в случаях, предусмотренных законодательством). Забираете в офисе, курьером или почтой.

Вопросы об оценке

Сколько стоит оценка нежилого помещения?

От 2 500 ₴ за один объект, стандартный срок — 2–3 дня. Отдельно стоящее здание со складской зоной, ТЦ или комплекс из нескольких сооружений считаются индивидуально: пришлите технический паспорт и перечень зданий, и мы просчитаем стоимость за одно обращение, консультация бесплатна.

Нужна ли оценка для договора аренды?

Если сторонам нужно независимое подтверждение рыночной ставки — да: отчёт используют для переговоров, пересмотра платы в споре, для отражения в учёте и для налоговых проверок. Для нотариального удостоверения долгосрочного договора аренды тоже потребуется документ о стоимости.

Какие требования банка к отчёту об оценке?

Помимо соответствия Национальным стандартам, банк требует отдельного определения ликвидной стоимости, тщательного анализа рынка аренды, фотофиксации, проверки обременений, иногда — заполнения собственного шаблона банка. Мы заранее уточняем требования конкретного кредитора, чтобы отчёт не вернули на доработку.

Оцениваете ли объект, если часть площади сдана в субаренду?

Да, и это обычная ситуация. В расчёте разделяем доход от собственных и переданных в субаренду площадей, учитываем условия договоров, срок их действия и риск вакантности, поэтому оценка отражает реальный денежный поток, а не желаемый.