Оцінка майна для цілей оподаткування у Харкові

Стаття 172 ПКУ: за якою вартістю рахують податок

База оподаткування — це договірна вартість майна, але не нижча за оціночну вартість, визначену субʼєктом оціночної діяльності за Методикою, затвердженою постановою КМУ № 1891. Якщо в договорі вказано суму нижче за ринкову, податкова донарахує ПДФО з оціночної вартості й штрафи за недоїмку.

Звіт оцінювача подається нотаріусу разом з іншими документами до посвідчення угоди, а копія зберігається у власника на випадок перевірки ДПС.

• продаж квартири, будинку, кімнати, нежитлового приміщення
• відчуження земельної ділянки
• продаж автомобіля чи іншого транспортного засобу
• дарування майна не близьким родичем
• обмін нерухомості та вкладення майна до статутного капіталу

ПДФО 18 % і військовий збір 5 %: як рахується сума

Для продажу обʼєктів, що не підпадають під звільнення, з бази стягують 18 % ПДФО та 5 % військового збору, разом 23 %. Якщо майно у власності менше трьох років або це друга угода за рік, звільнення за ст. 172.1.1 ПКУ не застосовують.

Для земельної ділянки в межах норми приватизації база може дорівнювати нулю, а для успадкованого майна діють окремі правила ст. 174 ПКУ — тому перед угодою варто перевірити саме ваш випадок, консультація безкоштовна.

Приклад розрахунку без конкретних цифр

Якщо оціночна вартість обʼєкта 1 000 000 ₴, а в договорі вказано 600 000 ₴, податок рахують з мільйона: 180 000 ₴ ПДФО плюс 50 000 ₴ військового збору. Різницю між договірною та оціночною вартістю податкова вважатиме наміром зменшити базу, тому «домовитися про нижчу ціну в договорі» — найдорожча економія.

Коли податку немає, а звіт усе одно потрібен

Нотаріус не посвідчить відчужувальну угоду без документа про вартість, навіть якщо дохід звільняється від оподаткування. Тобто навіть для угоди «без податку» звіт замовляти доведеться — від 1 500 ₴.

Який звіт приймає податкова: вимоги постанови № 231

Підтвердженням вартості для цілей оподаткування є документ про оцінку, складений за Національним стандартом № 4 і зареєстрований в Єдиній базі даних звітів про оцінку. Такий звіт дійсний 6 місяців із дати оцінки, тому його замовляють безпосередньо перед угодою.

• чинний кваліфікаційний сертифікат оцінювача
• відповідність звіта НС-4 та Методиці № 1891
• реєстраційний номер у Єдиній базі даних звітів
• дата оцінки — не раніше, ніж потрібно для договору
• ідентифікація обʼєкта: адреса, площа, кадастровий номер

Які документи підготувати

• Правоустановчий документ на майно (договір, свідоцтво про спадщину, витяг з Держреєстру)
• Технічний паспорт або інша технічна документація на обʼєкт
• Паспорт та РНОКПП заявника
• Для авто — свідоцтво про реєстрацію транспортного засобу
• Для землі — витяг з Державного земельного кадастру
• Проект договору купівлі-продажу, якщо він уже є

Достатньо копій або фотографій — прикріпіть їх до заявки. Якщо якогось документа немає, оцінювач підкаже, чим його замінити.

Як проходить оцінка

1. Заявка. Заповнюєте форму або дзвоните. Оцінювач передзвонює протягом 15 хвилин і називає точну ціну та строк.
2. Огляд і документи. Виїзд оцінювача на обʼєкт або дистанційно за фото та документами. Копії приймаємо онлайн.
3. Звіт. Готовий звіт із внесенням до Єдиної бази (у випадках, передбачених законодавством). Забираєте в офісі, курʼєром або поштою.

Питання про оцінку

Скільки коштує оцінка для оподаткування?

Від 1 500 ₴ за один обʼєкт — квартиру, будинок, ділянку, автомобіль чи нежиле приміщення, стандартний строк — у день звернення. Для декількох обʼєктів у одному замовленні діє знижка, тому вартість пакета краще уточнити в консультанта за гарячою лінією.

Чи замінить безкоштовна онлайн-довідка звіт оцінювача?

Ні. Автоматична оцінка не має підпису оцінювача та реєстраційного номера в Єдиній базі, тому нотаріус і податкова її не приймають. Вона придатна хіба що для орієнтовного розуміння ринкової ціни перед продажем.

Чи впливає оціночна вартість на податок за закордонне майно?

Для іноземної нерухомості українські оцінювальні звіти не застосовуються — там діють правила декларування активів та іноземні стандарти оцінки. Ми підкажемо, які документи потрібні для подачі декларації, і можемо підготувати звіт, якщо майно фактично в Україні.

Скільки діє звіт для податкової?

Шість місяців із дати оцінки — це стандартний строк чинності звіта про оцінку. Для нотаріальної угоди документ має бути дійсним на дату посвідчення, тому оцінку замовляють за кілька днів до підписання договору.